房贷新政策出台后，各地纷纷出台了有关房地产方面的新政策，这些政策虽然是地方性的，但对房地产业发展有着深远的影响。记者近日就此采访了顺驰中国控股有限公司总裁助理张岳。
问：房贷新政策出台后，各商业银行纷纷抬高了个人房贷门槛，你认为，这对房价有何影响？
张岳：3月17日房贷政策的调整更多是在向市场释放一个信号，体现出政府从需求入手抑制房价的政策动机。从本次政策调整的力度看，应该属于微调，对于压低房价在短期实质影响不大，但对于不同区域的影响也各有不同。居于调控中心的上海和北京，各商业银行纷纷抬高了个人房贷门槛，上海部分银行个贷首付甚至已提到50%，北京首付也有提高到30%的。其中，建行等多家国有商业银行对首次购房者和买第二套、第三套的客户相应也采取了差异政策，在利率及首付比例方面都不同程度的有所上浮。与国有商业银行相比，股份制银行相对较为谨慎。我们认为，由于房贷在各银行中普遍是一项非常大的优质资产，出于同业竞争与自身发展的考虑，其对于央行房贷新政的执行尺度难免有所不同。从不同区域的实际效果看，投资型消费者的购买比例的确在一定程度上有所降低，而形成房地产市场主要支撑的自住型消费并没有受到太大的影响，这也使银行资产得到了进一步的优化。
问：去年，房地产行业虽然受到宏观紧缩政策及“土地新政”的双重挤压，但房地产市场依然出现了持续增长，没有使房地产销售价格走势出现预期中的逆转，全年商品房价格涨幅仍高达14%以上，你认为，未来国家有可能出台的政策及影响有哪些？
张岳：我们认为，国家未来的调控的重点将由原来单纯的增速调控转向增速、价格的双向调控。政府将会继续实行从严从紧的建设用地供应政策，控制城镇房屋拆迁规模和调整住宅供应结构，政府在“土地”和“资金”上继续大作文章的同时，还会采取其他配套措施实行“多管齐下”，这些新的政策措施可能有：恢复土地增值税、开征物业税等等。
问：恢复土地增值税、开征物业税等新的政策措施将对房地产业产生什么影响？
张岳：土地增值税开征于上世纪90年代初期的广东、广西、海南。初期是为了抑制当时这些地方过热的房地产炒作，但全国范围内一直未严格执行。根据1995年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税按累进制征收，土地增值不超过50%的部分按30%征收，超过50%至100%的部分按40%的税率征收，超过100%至200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。目前，我国部分地区已经开始了土地增值税的征收工作，但目前大多数房地产企业不交纳该税种，只有极少部分交纳销售收入的1%，没有按照国家标准在项目结束之后收取增值额30%以上的税金。开征土地增值税后，房地产企业必然会核算自己的成本，从而重新确定房产的售价。同时也将严格土地市场的秩序，减少土地的流转。
物业税是把开发商在土地开发期、建安期、销售期等各期间要缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由承租人或所有者每年按照评估价值缴付一定税款，其应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。物业税实质是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，是将使用土地所需支付的地租按年收取。征收物业税对房地产行业的主要影响：首先，物业税将降低居民的置业门槛。目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以在一定程度上平抑房价过快上升。其次，物业税将抑制投资购房需求。征收物业税将按照其评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高，这无疑会提高房地产拥有和使用环节的成本税负。因此，以“买房出租”、“持房待估”等投资性购房的利润将会大大缩水，在一定程度上抑制过热的投资或投机性购房的冲动，特别是能够促使投机性购房比例较高地区的房价得到一定抑制，这将进一步保证房地产市场购买结构的合理性。
问：货币政策是影响房地产行业走向的最重要的调控政策之一。虽然去年货币政策在抑制房地产价格增长中没有收到显著的效果，但政府已明显感觉到房地产行业过热下所隐藏的金融风险隐患，你认为，本次货币政策上打出“组合拳”，以熄灭房地产价格上涨过快的“火焰”可能性较大吗？
张岳：如果政府继续收缩房地产行业的信贷规模投入，将使房地产企业资金匮乏的局面更加恶化，而收紧住房消费贷款政策将可能会更加严厉，这将在一定程度上减少消费与投资需求。当然，如果房地产价格增长势头不减，政府将极有可能把加息时间提前或增加加息基点，这将在投资与需求两方面对房地产行业产生重要的抑制作用。
随着国家加大抑制房地产投资过热与非合理需求的政策力度，房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。预计房地产价格在较旺盛的需求支撑下将继续上涨，涨幅经历了2004年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年涨幅将会小于2004年水平。我们认为2005年房地产行业可能呈现政策抑制下的投资增速小幅回落，但在潜在真实需求依然不减的情况下价格仍然呈现上涨趋势，但增速将会减弱。
总之，国家在房地产行业依然持续快速增长的情况下，将会继续采取一定的相关政策抑制这种趋势。但是由于目前行业整体发展依然健康，而且市场化趋势正在逐渐加强，我们判断国家不会出台行政性的政策直接干预这个市场的正常运行，更多是通过市场的手段进行调节，调整结构和发展节奏，更多的是把以前颁布的各项相关规章、制度逐渐严格的执行，这样可以使市场更加规范、更加健康的发展。
我们认为，这些相关的政策，实质上是在保护中国房地产市场的长期可持续发展，是在促进市场化的进程。而对按照市场规律办事的房地产企业将是一种激励，有利于这些企业的发展。
